杭州楼市，终于可以发布红警了！

2018年3月时，老杨曾想一篇关于杭州的楼市分析。

结果，后来杭州实行摇号，反而助涨了市场情绪。

老杨一看这架式，不敢写了。杭楼，太强势了呀。

要写专城分析，只有写写市场转向，才有意义嘛。

今天，老杨终于再次鼓起勇气，坚定的向杭州楼市发布：红色预警！

杭州二手房价格，即将迎来下跌拐点！

由多翻空，六大理由

理由之一：调控政策紧缩

4月以来，多地收紧调控，其中海南、成都、长沙最为严厉，包括杭州在内的诸多城市，程度不一的加码调控，比如杭州对于企业限购住宅。

尤其是，6月28日，七部委联合下发通知，力度空前的整顿市场秩序，公安部与司法部都出动了，效果值得期待。

理由之二：房地产融资收紧

近期，国务院会议提出，积极的财政政策更加积极，稳健的货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕。加之今年以来三次定向降准，以及中期借贷便利的净投放，很多人认为货币再次大放水。

其实，货币只是稳中略松，且定向小微企业、实体经济。而房地产信贷与融资，不管个人端还是房企端，不仅没有放松，反而进一步收紧。开发商资链快速趋紧。部分房企已经内部发文，要求各地分公司加紧卖房、回笼资金。个别大中型房企，已到了被迫变卖股权的地步！

而且，虽然央行的基础货币有所放水，但金融机构的存款货币M2M1仍在继续下滑，今年上半年社融增速也明显小于去年。

理由之三：地价下跌

众所周知，地价是推高房价的主要动力。

下图是全国新房成交均价涨幅与全国地价涨幅，过去多年，地价涨幅总体明显超过房价涨幅，2013年以来尤甚！

过去两年，每当一个城市出现一个地王，市场情绪就会高涨一波，地王周边的卖房业主，就会把挂牌价提高一大截。

然而，近两个月，杭州地市突然降温了。甚至连优质宅地，参拍房企家数也大幅减少，成交溢价率很低，部分地块的楼面价，较同区域之前地块，有所下跌。

尤其是，昨天，7月有30日，萧山一幅宅地，被旭辉低价获得，楼面价相比周边地价，下跌了几千元！

地价下跌，自然会打击市场情绪，未来几个月将传递到新房与二手房价格。

理由之四：成交量下跌

新房受到限制，成交量容易失真。二手房成交量可以测量市场温度，而且成交量是价格的先行指标。

杭州二手房成交量，16年爆量，最高峰出现在17年二季度，17年下半年明显缩量，市场略有降温。但18年3月开始反弹，5月量能很高，但6月下滑，7月测算出来的数据，继续下滑。

客观来看，当前杭州量能仍强于南京、武汉、成都等强二线。但老杨预计，自此进入量缩通道！下半年与明年，量能都难以强反弹了。

理由之五：热门二线陆续降温中   

房地产短周期、房地产板块轮动、房地产中周期，这三个因素叠加在杭州身上，导致杭州楼市成为过去一年全国最热的楼市。

然而，盛筵总有散场的时候，因为其他类似的热门城市，陆续降温中。比如，2017年，热度仅次于杭州的武汉、成都、长沙、济南等，近期二手房都已转跌。

涨跌有先后，但市场情绪会传染。杭州，二手房价格，正处高位，下跌前夜！

理由之六：看图说话，强弩之末

上述五条理由，是从不同视角，推测房价变化。

下图，拉出一条杭州二手房价格走势图，看图说话吧。

本轮上涨，从2016年2月94，涨至2018年7月194，总涨幅为106%。

这也只是价格指数，实际价格涨幅应更大些。

其中，2017年下半年，价格略有盘整，正好对应着成交量收缩。

2018年春节之后，再涨一波，正好对应着成交量反弹。

7月中下旬，价格显现盘整之态。

老杨预计：7月8月9月，属于筑顶阶段，接下去应进入下跌通道。

就在此时，不再等待，老杨正式对杭州房价下跌，发布红色预警！

2016年，针对热点城市，老杨创新性的推出了房价下跌四级预警系统。其内涵是：

四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快，后市涨势将放缓。

三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。

二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。

一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。

2017年2月，老杨最后一次对热点城市发布预警，其中对于18个城市发布红警。截图如下：

如今回顾，部分城市靠谱，部分城市有偏差。演变至今，18城中，九成左右已经进入下跌通道。

2017年2月以来，确实部分城市的二手房价有所上涨，但新房价基本持平。

近几个月，少数刚需，在网上评论，认为老杨误导了他们。

其实，这套预警体系，主要的服务对象是投资客和开发商。

老杨常说：抄底难，逃顶更难！ 

想要提前逃顶，必须要有几个月的提前量。否则一旦见顶后，成交量急剧萎缩，你的房子不降价一成，甚至二成，是卖不掉的。

四级预警系统的价值，正在于为你设置一个提前量！

这一点，估计环京、廊坊的朋友们，体会最深！

一年后，两年后，还会有更多的红警城市的朋友们，感谢老杨！

有些网友，可能会疑惑：为何一年多后，单独对杭州发布红警？

因为，杭州对老杨很重要！

老杨的房地产板块轮动理论，正是源于2016年一季度的杭州楼市。老杨在杭州抄底行动，曾经在杭州楼市引发争议。

过去一年多，老杨总是发表看好杭州的观点，让诸多城市的（南京、厦门、合肥、天津、无锡等）网友们非常不爽！他们认为老杨因为在杭有房，所以力顶杭。

今天，老杨要亲手自戕心爱的杭楼，以堵住那么多人的嘴巴。同时，也作为四级预警系统的最后一篇文章！

自此以后，未来三年，热点城市都不需要“房价下跌预警”了！

因为，之前的预警，正在一步步变为现实！

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